Gejala over exploitasi atas nilai lahan juga bisa terjadi, akibatnya tak semua mendapat manfaat optimal. Contohnya ialah pertumbuhan shopping center di Gerbang Tol Bekasi Barat (GTBB).
GTBB adalah lokasi strategis, walau sebenarnya harus diberlakukan radius sekian ratus meter harus bebas kegiatan seperti pertokoan. Sejak awal 90an dengan dibukanya jalan dan pintu tol dibangun Metropolitan Mal dan Hero Plaza. Yang pertama lebih besar, empat lantai dan komplit seperti layaknya Mal dengan Matahari, Gramedia dan Superindo sebagai anchornya. Yang kedua lebih kecil, seperti Supermarket Hero plus McDonald dan toko-toko lainnya. Keduanya diuntungkan oleh lokasinya di mulut tol dan diujung jalan Kali Malang. Mereka sempat menjadi shopping center terbesar di Bekasi.
Trend itu diikuti dengan hadirnya Ramayana departement-store. Letaknya di GTBB tapi ke arah selatan, kebalikan arah Kali Malang, yaitu ke arah Kemang Pratama, Narogong dst. Dan, kemudian diikuti dengan berdirinya Bekasi Trade Center dengan Giant sebagai anchor nya. Persaingan ketat terjadi.
Sementara itu terjadi adalah overcowded di mulut tol atau traffic junction itu. Lalu pemerintah menata lalu lintas dengan membangun jalur pemisah jalan untuk tiap arah. Akibatnya, pengunjung Hero Plaza dari arah Kali Malang sulit saat keluar, yang dari arah utara malah sangat sulit masuk karena harus menyeberang jalan regional yang ramai kendaraan berat.
Hal yang sama dialami oleh Ramayana, dimana pengunjung kesulitan masuk, atau keluar karena penataan jalur jalan raya.
Dari akses saja keduanya sudah kesulitan, sementara persaingan content dan daya tarik di antara mereka jelas tak seimbang. Wal hasil Hero Plaza dan Ramayana jadi keok. Sementara Ramayana sempat tutup untuk beberapa bulan. Sedang Hero Plaza mencoba mengkonversi diri dengan brand image baru sebagai Cyberstore, untung baginya McDonald masih tetap di situ.
Dalam situasi over exploitasi nilai lahan tersebut, 1 - 2 km pada arah timur Kali Malang muncul Carrefour, dan pada arah selatan ke arah Kemang Pratama muncul pula Bekasi Town Square yang punya Carrefour jua. Persaingan kian ketat saja, adu daya tarik anchor tenants, keragaman, desain, kenyamanan, kemudahan parkir, dan akses masuk/keluar. Dan, daya beli konsumen asal Bekasi dan sekitarnya.
Sayangnya kehadiran enam shopping centers tersebut sendiri-sendiri. Tidak ada upaya dari mereka atau Pemda untuk menata lingkungan secara terpadu. Akibatnya lalu lintas di antaranya dipenuhi pejalan kaki, PKL yang kian berani, dan terminal bayangan yang memacetkan jalan. Sementara baik jalan tol maupun jalan utara-selatan adalah jalan utama regional yang dipenuhi kendaraan besar termasuk containers longhaul yang kadang terguling di tikungan pintu tol itu.
Saya tidak tahu apakah nilai atau harga lahannya kian naik atau merosot saat ini. Namun tanpa ada fasilitasi dan dorongan dari Pemda agar mereka bekerja sama menata lingkungan ruang antar pertokoan secara terpadu maka biaya eksternal karena overcrowded bisa-bisa akan ditanggung Pemda sendiri.(copyright by Risfan Munir)
GTBB adalah lokasi strategis, walau sebenarnya harus diberlakukan radius sekian ratus meter harus bebas kegiatan seperti pertokoan. Sejak awal 90an dengan dibukanya jalan dan pintu tol dibangun Metropolitan Mal dan Hero Plaza. Yang pertama lebih besar, empat lantai dan komplit seperti layaknya Mal dengan Matahari, Gramedia dan Superindo sebagai anchornya. Yang kedua lebih kecil, seperti Supermarket Hero plus McDonald dan toko-toko lainnya. Keduanya diuntungkan oleh lokasinya di mulut tol dan diujung jalan Kali Malang. Mereka sempat menjadi shopping center terbesar di Bekasi.
Trend itu diikuti dengan hadirnya Ramayana departement-store. Letaknya di GTBB tapi ke arah selatan, kebalikan arah Kali Malang, yaitu ke arah Kemang Pratama, Narogong dst. Dan, kemudian diikuti dengan berdirinya Bekasi Trade Center dengan Giant sebagai anchor nya. Persaingan ketat terjadi.
Sementara itu terjadi adalah overcowded di mulut tol atau traffic junction itu. Lalu pemerintah menata lalu lintas dengan membangun jalur pemisah jalan untuk tiap arah. Akibatnya, pengunjung Hero Plaza dari arah Kali Malang sulit saat keluar, yang dari arah utara malah sangat sulit masuk karena harus menyeberang jalan regional yang ramai kendaraan berat.
Hal yang sama dialami oleh Ramayana, dimana pengunjung kesulitan masuk, atau keluar karena penataan jalur jalan raya.
Dari akses saja keduanya sudah kesulitan, sementara persaingan content dan daya tarik di antara mereka jelas tak seimbang. Wal hasil Hero Plaza dan Ramayana jadi keok. Sementara Ramayana sempat tutup untuk beberapa bulan. Sedang Hero Plaza mencoba mengkonversi diri dengan brand image baru sebagai Cyberstore, untung baginya McDonald masih tetap di situ.
Dalam situasi over exploitasi nilai lahan tersebut, 1 - 2 km pada arah timur Kali Malang muncul Carrefour, dan pada arah selatan ke arah Kemang Pratama muncul pula Bekasi Town Square yang punya Carrefour jua. Persaingan kian ketat saja, adu daya tarik anchor tenants, keragaman, desain, kenyamanan, kemudahan parkir, dan akses masuk/keluar. Dan, daya beli konsumen asal Bekasi dan sekitarnya.
Sayangnya kehadiran enam shopping centers tersebut sendiri-sendiri. Tidak ada upaya dari mereka atau Pemda untuk menata lingkungan secara terpadu. Akibatnya lalu lintas di antaranya dipenuhi pejalan kaki, PKL yang kian berani, dan terminal bayangan yang memacetkan jalan. Sementara baik jalan tol maupun jalan utara-selatan adalah jalan utama regional yang dipenuhi kendaraan besar termasuk containers longhaul yang kadang terguling di tikungan pintu tol itu.
Saya tidak tahu apakah nilai atau harga lahannya kian naik atau merosot saat ini. Namun tanpa ada fasilitasi dan dorongan dari Pemda agar mereka bekerja sama menata lingkungan ruang antar pertokoan secara terpadu maka biaya eksternal karena overcrowded bisa-bisa akan ditanggung Pemda sendiri.(copyright by Risfan Munir)
Tidak ada komentar:
Posting Komentar