Hak-hak atas Tanah

Hak atas tanah adalah hak yang memberikan wewenan untuk memakai tanah yang diberikan kepada orang atau badan hukum (UUPA Psl 4). Hak-hak atas tanah meliputi: (1) yang primer atau yang diberikan oleh negara: hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai; (2) yang sekunder yang diberikan oleh pemilik tanah (di atas hak milik) dengan perjanjian selama jangka waktu tertentu a.l.: hak pakai, hak sewa, hak usaha bagi hasil, hak gadai atas tanah, hak menumpang.

Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah (UUPA Psl 20/1). Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain (ayat 2). Dengan penegasan hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik (Psl 21).

Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu tertentu (Psl 28/1). HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5ha, jika luasnya 25ha ata lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman (ayat 2). HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain (ayat 3).
HGU diberikan untuk waktu paling lama 25 th (Psl 29/1). Untuk usaha yang perlu waktu yang lebih lama dapat diberikan paling lama 35 th (ayat 2). HGU dapat beralih dan dialihkan, juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan (Psl 33).

Sedang hak guna bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu 30 th (Psl 35/1). Dapat diperpanjang paling lama 20 th (ayat 2). Dan dapat beralih dan dialihkan (ayat 3). Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan (Psl 39).

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara, atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya, ...(Psl 41).

Sesuai penjelasan UUPA, secara prinsip negara tidak bertindak sebagai pemilik tanah, melainkan bertindak selaku badan penguasa. Kata 'dikuasai' bukan berarti 'dimiliki', namun merupakan pengertian yang memberi wewenang kepada negara sebagai organisasi kekuasaan dari bangsa Indonesia pada tingkatan tertinggi untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaannya, menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas (bagian bumi) bumi, air dan ruang angkasa itu, .... Semuanya dengan tujuan untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur.
(Sumber: Undang-undang Pokok Agraria)