Appraisal Nilai Lahan

RE Appraisal2

Nilai atau harga lahan merupakan area yang critical dalam pengembangan site atau kawasan. Konversi dari lahan pertanian, kumuh (mati) menjadi lahan perkotaan menjadi fase yang sangat menentukan. Dari lahan puluhan ribu per m2, bisa jadi jutaan.

Seperti bisa kita amati, peran visi, pencanaan, perancangan dan artist rendering sangat menentukan dalam 'menyulap' lahan pertanian, bahkan marginal, menjadi new-town. Ada marketing gimmick yang sangat kuat untuk 'menyulap' tersebut.

Selain itu major infrastructure juga berperan disitu, kadang harus dibangun olah si developer, kadang diuntungkan dengan proyek pembangunan prasarana oleh pemerintah, seperti jalan tol, lingkar luar atau antar kota. Ini tampak dengan upaya beberapa developer di arah Tangerang dan Bekasi Timur untuk dapat akses (pintu) ke jalan tol. Juga koridor JORR.

Dalam kasus developer diuntungkan oleh pembangunan prasarana utama tersebut, sering menjadi simalakama bagi pemerintah. Karena begitu jalan (akan) dibangun, harga lahan naik, karena permintaan juga naik. Pada gilirannya, saat pemerintah (daerah) bermaksud membangun sarana kesehatan, pendidikan dan lainnya, harga sudah melambung, sehingga tak mampu didapatkan. Dia yang bangun, dia yang harus menanggung kenaikan nilai lahan, bukan yang diuntungkan. Oleh karena itu perkiraan atau appraisal atas kenaikan nilai lahan ini memang sangat penting.
Perlu ada second opinion disitu, untuk menilai secara benar kenaikan nilai lalu harga lahan dalam setiap proyek pembangunan prasarana perkotaan atau regional.

Seringkali proyek kerjasama (BOT, BOO) atau ruislag (tukar guling), yang memanfaatkan aset Pemda atau instansi pemerintah untuk dibangun kegiatan komersial (perdagangan, perkantoran) juga memerlukan transparansi dan akuntabilitas dalam proses appraisal. Kian banyak kantor pemerintah, sekolah, lapangan yang ditukar lokasi dan dikerjasamakan dengan developer.

Masalah appraisal atau perkiraan nilai lahan dan propertinya ini adalah kritikal. Apakah lokasi yang baru dengan bangunannya sebanding nilainya dengan lokasi lama yang akan 'diusahakan'. Belum lagi soal eksternalitasnya. Soal dampak bagi warga sekitar, bagi siswa dan karyawan yang lokasi sekolah/kantornya pindah.

Sekali lagi jasa appraisal diperlukan dalam proses transformasi dan konversi lahan di atas. Kalau untuk B2B itu sudah biasa, tapi untuk aset publik, terutama untuk masyarakat. Walaupun tidak sedetail atau seakurat appraiser, setidaknya perencana pada level makro bisa memberikan informasi prospek pembangunan kota secara lebih merata. (Copyright by Risfan Munir)