Pembiayaan Perumahan di USA

Pembangunan perumahan secara konvensional, atau membangun unit rumah baru untuk setiap keluarga baru, merupakan proyek pembangunan yang tak ada habisnya sepanjang masa. Gampangannya kebutuhan rumah sesuai logika ini adalah jumlah penduduk dibagi lima, dikurangi jumlah rumah yang ada. Kalau asumsinya satu keluarga (KK) terdiri dari lima orang.

Masalahnya biayanya dari mana? Karena kalau melibatkan kredit perbankan untuk KPR dan Kredit Konstruksi, dibutuhkan dana yang sangat besar. Dan, ciri KPR terutama untuk kelas menengah ke bawah adalah berjangka panjang (10-15 th), dengan bunga yang relatif rendah. Sementara perbankan umumnya sumber dananya dari deposito, tabungan yang berjangka relatif pendek. Ini yang disebut mismatch.

Di Indonesia untuk KPR rumah sederhana selama beberapa dekade masih ada subsidi kredit. Bahkan sebelumnya ada kredit likuiditas dari BI untuk menambah supplai kredit. Masalahnya tetap sama, bagaimana untuk menutup kebutuhan dana untuk KPR yang "murah dan berjangka panjang" itu.

Di USA masalah kebutuhan dana itu diatasi dengan penerbitan "surat berharga" atau surat utang. Artinya bundel KPR digadaikan ke lembaga penjamin untuk dapat dana segar, sementara lembaga penjamin itu akan memaketinya untuk digadaikan lagi sebagai "mortgage-backed securities (MBS)" (surat utang yang di-back-up KPR).
Di sana lembaga penjamin KPR tersebut adalah Fannie Mae (Federal National Mortgage Association) dan Freedie Mac (Federal Home Loan Mortgage Corporation) sebagai pesaingnya. Dalam perkembangan sebetulnya berdiri pula Federal Home Loan Bank yang punya 12 cabang di negara itu. Ini yang dicoba diadopsi di Indonesia dengan pendirian lembaga SMF (Secondary Mortgage Facilities).

Kedua lembaga di atas menjualnya surat berharga MBS ke pasar surat berharga di Wall Street ke lembaga investasi seperti Lehman Bros, Morgan Stanley, Merrill Lynch, dst. Selanjutnya mereka ini membungkusnya dalam paket yang disebut Collateral Debt Obligation (CDO). Dan, mereka menjualnya ke investor lembaga, seperti Dana Pensiun, Asuransi (seperti Jamsostek disini) yang punya dana besar jangka panjang, juga hedge funds. Di sisi lain, untuk memberikan perlindungan lebih meyakinkan atas produk-produk CDO tersebut lembaga-lembaga investasi itu juga mengasuransikan CDO nya dengan membeli produk Credit Debt Swap (CDS) untuk melindungi CDO dari risiko tak terbayar.

Di samping itu bank-bank penerbit KPR juga perlu melindungi KPR nya dengan asuransi, agar lebih aman dan meningkatkan kepercayaan, dengan mortgage insurances yang disediakan oleh perusahaan asuransi seperti AIG. Lembaga-lembaga asuransi ini juga yang menrbitkan produk CDS.

Semuanya berjalan lancar sejak berdirinya Fannie Mae di bawah kepresidenan FD Roosevelt tahun 1938. Bahkan selanjutnya Fannie Mae dan Freedie Mac diswastakan. Lembaga-lembaga pemebri KPR, penjaminnya, asuransinya, lembaga investasinya yang mencari sumber-sumber dana itu di pasar modal, obligasi dan uang.

Masalah terjadi ketika KPR yang macet dalam jumlah yang besar. Penyebab awalnya adalah ketika bunga KPR naik. Selama bertahun-tahun pembeli rumah menikmati bunga KPR di bawah 2%, namun kemudian melonjak hingga 5.25% dalam waktu lebih dari setahun. Maka banyak debitur tak mampu membayar dan terjadilah gelombang KPR macet, terutama yang berisiko tinggi (subprime mortgage). Karena gelombang kredit macet ini skalanya begitu besar, dampaknya betul-betul seperti tsunami yang melanda sistem keuangan negeri yang katanya adidaya itu.

Kenyataan itu mengungkap bahwa mata rantai sistem pembiayaan pembangunan perumahan tersebut ternyata tidak terkontrol. Produk-produk surat utang, surat berharga, jaminan asuransi, saham dst, dimainkan di pasar secara eksesif. Nilainya sudah jauh sekali dari nilai materinya. Ibarat pepesan, orang sudah tidak tahu lagi isinya ikan apa dan berapa ukurannya, karena bungkusnya berlapis daun pisang, kertas, plastik, kotak, dst, yang warnanya begitu indah, menjanjikan keuntungan. Setelah ternyata iken didalamnya membusuk, trungkaplah kenyataan sesungguhnya, bahwa lapis-lapis bungkus itu ......"hanyalah sampul kosong belaka" (ingat lagu Kasih tak Sampai) . Tatkala debitur KPR tak mampu membayar, maka seluruh gelembung (bubble) itu melayang seperti busa sabun ditiup angin.

Pelajaran yang bisa dipetik. Sebaik apapun sistem yang mestinya perlindungan risikonya berlapis-lapis itu ternyata ada "batas ambang"nya juga. Banyak komentator yang menghubungkan bencana ini sebagai gagalnya pendewaan pada "mekanisme pasar". Ini memang dramatis, karena justru Wall Street yang menjadi simbol kapitalisme pasar besar itu harus dibantu oleh pemerintah dengan bail-out. Campur tangan pemerintah yang dianggap ciri faham Keynesian. Ada yang mengatakan ini pukulan bagi ekonom Chicago (ala Milton Friedman), dan senyum kecut (menang tapi sedih) bagi kelompok MIT (Stiglitz dkk). Pesan kuncinya - tak ada sistem yang bisa dibebaskan dari kontrol yang efektif, transparan selalu diperlukan. (copyright by Risfan Munir)

Ekonomi Kota: Nilai Lahan dan Akses Transportasi

Kegiatan ekonomi kota dan masalah tanah perkotaan tak bisa dipisahkan. Pada pembahasan di bawah dibahas mengenai perubahan nilai lahan dan harga tanah perkotaan akibat interaksi antara land-use dengan sistem transportasi saya gambarkan dalam Diagram-2 (terlampir atau di blog Urban Land Economic). Pada prinsipnya pembangunan jalan (apalagi tol) antar kota akan meningkatkan nilai lahan di lokasi-lokasi yang mengalami peningkatan aksesibilitasnya. Nilai lahan akan diikuti dengan naiknya harga lahan pula, asal sites tersebut tidak ada restriksi untuk dibangun. Selanjutnya, walau sering lambat NJOP naik, sehingga PBB juga bisa naik. Tapi lebih dari itu yang diharapkan tentu economic multiplier effect nya, bagi kehidupan ekonomi lokal dan daerah.

Itulah manfaat pembangunan prasarana jalan bagi kawasan (dan masyarakat) yang diuntungkannya. Hanya sering kali tujuan semula terutama untuk manfaat akses regional (antar kota) misalnya, tapi masyarakat di sekitar (pintu tol) yang banyak diuntungkan. Tak ada yang salah, yang penting jangan sampai ekses keuntungan tersebut jangan sampai mengganggu fungsi utamanya. Kalau karena ”numpang untung” tersebut fungsi jalan terganggu, ya percuma saja membangun jalan tersebut.

Perlu dicatat juga bahwa yang menikmati keuntungan meningkatnya akses karena jalan tol, misalnya, bukan hanya Bekasi saja, tapi sampai Bandung. Walau yang ”dirugikan” juga ada, misalnya kota-kota Subang, Purwakarta, juga kota-kota kecil sepanjang jalur Puncak, yang arus lalu lintas harian (LHR)nya merosot tajam.

Kembali ke topik nilai lahan, dengan time-frame. Dengan diagram tersebut tergambar bahwa dalam jangka waktu tertentu peningkatan intensitas land-use sebagai respons dari pembangunan jalan tersebut bisa menimbulkan feed-back negatif, yaitu peningkatan pembangunan lahan yang over, sehingga menimbulkan masalah baru. Sehingga nilai lahan di titik-titik yang tadinya naik bisa merosot. Sehingga nilai lahan di waktu mendatang (Vt) tidak selalu naik.

Dari sisi pengambangn wilayah, kalau tidak diterapkan ”growth management” dan penataan sistem transportasi yang memadai, akan menimbulkan kebutuhan lebih lanjut untuk pembangunan prasaran jalan lagi. Maka masalah akan berulang.

Sekali lagi kajian ekonomi kota dan tanah perkotaan ( urban land economic) ini membawa pesan, agar publik juga faham soal adanya peningkatan nilai lahan (dan siapa yang diuntungkan) dan biaya eksternalitasnya (dan siapa yang menanggungnya). [copyright by Risfan Munir]

Pembangunan Lahan dan Pemberdayaan Masyarakat

Dalam ekonomi kota dan tanah perkotaan, fenomena dualisme ekonomi adalah masalah kita bersama dimana-mana. Namun itu menajam terutama di sekitar kegiatan pembangunan fisik tanah perkotaan, karena secara visual saja gap-nya menyolok.

Secara umum dan hipotetis dapat diamati adanya 3 kategori lapisan sosial-ekonomi, yaitu:
1. Lapisan ekonomi kuat, yaitu perusahaan menegah-besar, eksekutif, pejabat menengah ke atas, orang menengah-kaya.
2. Lapisan ekonomi lemah, yaitu usaha kecil, pegawai, buruh kelas bawah. Mereka
secara ekonomi lemah, tetapi masih ikut dalam sistem ekonomi, setidaknya kalau
UMK atau UMP naik ikut naik pendapatannya.
3. Lapisan ekonomi marginal, kaum informal seperti pedagang asongan, petani
penggarap musiman, buruh gali tanah, dan lainnya. Cirinya tidak/sedikit terkait sistem ekonomi. Termasuk program pemerintah umumnya juga sulit menjangkau mereka.

Untuk kategori marginal tersebut, istilah Pak Poernomisidhi dulu, ibarat kopi tubruk, selalu ada residu yang walau diaduk puluhan kali tetap ada endapan itu.

Program pemberdayaan UMKM pun sulit menjangkau kelompok marginal tersebut.
Bahkan program Pemda yang bersifat fisik kadang malah cenderung 'mengusir' mereka. Mungkin harapannya dari program seperti PPK atau PNPM (program nasional
pemberdayaan masyarakat) dan poverty alleviation. Dalam hal ini swasta, pengembang bisa dilibatkan dalam rangka CSR (corporate social responsibility).
Kalau selama ini CSR terkesan kegiatan modis saja, contoh perusahaan di Cikarang Timur yang mendidik, menyediakan puluhan komputer layak di angkat sebagai good-practice.

Kembali ke isyu ekonomi tanah perkotaan (urban land economic), mestinya memang ada kajian dan rencana induk untuk mengantisipasi berbagai dampak pembangunan sites/kawasan yang terjadi. Sehingga manfaat langsung dari pembangunan tersebut akan lebih optimal bagi seluruh komponen kota/daerah. Tidak ditangani secara sepotong-sepotong, lalu biaya exsternalities (transportasi, polusi, risiko sosial, risiko keamanan) nya harus ditanggung oleh publik (Pemda dan masyarakat).

Pembangunan di wilayah Jabodetabek memang berarti terjadinya konversi lahan
pertanian menjadi tanah perkotaan (built-up). Ini punya dampak besar beralihnya
mata pencaharian penduduk dalam ekonomi kota. Pemilik lahan pertanian, setelah mendapat uang ganti rugi bisa pindah ke daerah lain, bisa alih usaha jadi pedagang, buka bengkel, pembuat gedek atau lainnya di sekitar lokasi yang sama. Tapi kalau tak pandai
mengelola uang, salah-salah bisa turun jadi buruh. Sedangkan petani penggarap
akan kesulitan karena hilangnya lahan garapannya.

Pada era 90-an Kota Tangerang termasuk yang bagus dalam penanganan masalah tersebut. Ketua Bappeda nya, Yus Ruslan Ahmad, planolog, termasuk yang progresif. Strateginya mengajak dan melatih generasi muda setempat untuk jadi
'wirausaha atau pekerja mandiri'. Setelah melalui latihan keterampilan dan
gemblengan mental di pesantren tertentu, mereka diberi kesempatan mengembangkan usaha mandiri. Usahanya antara lain menggarap lahan marginal, di bantaran kali, lahan terlantar, green-belt, untuk mengembangkan tanaman hias, sayur mayur, dsb.
Urban agriculture begitulah. Untuk pembiayaan dan fasilitasinya, dia melibatkan
juga partisipasi pengembang dan berbagai pihak lainnya. Tentu saja ini hanya satu dari banyak alternatif yang perlu dikembangkan.

Tapi intinya adalah antisipasi dan kerjasama antar unsur pembangunan daerah. Jangan sampai yang terjadi masing-masing cari untung sendiri. Pengembang menikmati capital gain ala durian runtuh, Pemda menikmati berbagai pungutan
informal, sementara biaya lingkungan, biaya sosial, ke(tidak)nyamanan,
ke(tidak)amanan nya ditanggung masyarakat.

Sekali lagi ini berlaku pada tingkat kota/daerah, juga tingkat site, seperti pertumbuhan di pintu tol Bekasi Barat, Pondok Pinang, Cibubur juction, termasuk
Blok "Plasa Senayan - Ratu Plaza - Senayan City" dan sejenisnya. Kalau ada rencana
blok/kawasan terpadu kan lebih baik, sehingga 'ruang-ruang' bersama, prasarananya bisa ditata dan dikelola secara baik dan efisien. Tidak melempar persoalan kemacetan lalu-lintas dsb begitu saja ke masyarakat. Sekali lagi menyangkut ekonomi kota dan tanah perkotaan perlu pendekatan yang lebih berkeadilan, salah satunya melalui upaya pemberdayaan masyarakat sekitar, agar manfaat pertumbuhan ekonomi kota dinikmati semua lapisan masyarakat.( Risfan Munir)

Ekonomi Kota: Kolaborasi Merebut Lokasi Tanah Perkotaan

Pemahaman ekonomi kota dan tanah perkotaan mungkin yang bisa menjelaskan pertanyaan tentang fenomena McD yang memborong properti di kota besar menggoda saya. Saya jadi ingat awal belajar teori lokasi tentang optimalisasi lokasi penjual es lilin.

Saya tidak bisa menjawab secara langsung kasusnya, tetapi terprovokasi untuk membahas secara umum tentang pengaruh timbal balik antara "nilai properti (tanah perkotaan)" dengan kehadiran "jaringan franchise dan retailers."

Retailers dan berbagai outlet produk franchise senantiasa berusaha menjangkau konsumen dimanapun mereka berada. Bahkan dengan layanan deliveri atas pesanan via telpon. Dan mereka bersaing antar pedagang produk sejenis atau substitusinya.

Tentunya retailers tersebut diuntungkan dengan dibangunnya mal atau pusat belanja di satu kawasan atau kota, yang menjadi pusat kunjungan penduduk setempat. Dari obrolan dengan pemilik franchise domestik diperoleh info bahwa mereka akan berusaha masuk ke setiap mal atau pusat belanja di kota besar. Tujuannya adalah untuk menjaga kehadiran mereka dihadapan pelanggan. Ini dapat dilihat dengan kehadiran franchise global maupun nasional di setial pusat belanja, seperti McD, KFC, Pizza Hut, Dunkin Donut, juga Bread Talk, Batik Keris, TB Gramedia, salon Johny Andrean, Rudi Hadisuwarno, Disc Tara, dst.

Sebaliknya, tiap mal atau pusa belanja akan merasa beruntung jika tenant atau penyewanya adalah jaringan franchise yang punya nama (brand) yang kuat tersebut. Karena merupakan jaminan akan dikunjungi pelanggan. Terutama kalau yang masuk adalah supermarket dan department store yang ternama. Mereka menjadi anchor tenant, menjadi jangkar yang mengikat penyewa dan pengunjung. Untuk setiap mal yang baru dibangun orang akan bertanya, apa supermarket dan department store nya. Apakah Giant, Carefour, Hypermart, Superindo? Apakah Metro, Sogo, Matahari, Ramayana, atau lainnya? Anchor tenant bisa menentukan hidup mati suatu mal.
Di beberapa daerah warga akan bangga kalau di kotanya sudah ada nama-nama retailers tersebut. Karena pada masa kini itu menjadi semacam simbol urban. Belum bisa disebut kota katanya kalau belum hadir nama-nama tersebut. Itulah kekuatan citra yang tertanam di benak konsumen. Mungkin terpengaruh juga oleh iklan di TV dan surat kabar tentang berbagai produk yang ditawarkan. Daya tarik brands tersebut sungguh terasa terutama bagi mereka yang punya anak dari usia TK hingga remaja.

Kenyataan di atas tentu menyedihkan bagi promosi produk lokal. Tapi kita sedang bicara urban land economic saat ini. Ada cerita menarik kalau di sepanjang jalan Tol Merak - Jakarta - Cipularang, bahwa pengelola masjid/mushola di tiap "lokasi istirahat" dan pompa bensinnya juga franchise. Suatu kenyataan bahwa adanya tempat ibadah yang bersih, sejuk, telah menjadi faktor penentu keputusan memilih tempat pengendara istirahat.

Kembali kepada pokok persoalan, tentunya para retailer, franchiser, anchor tenant tersebut tahu posisi tawarnya. Sehingga tak jarang dari awal mereka sudah minta dipenuhi syarat-syarat kehadirannya, disamping harga.

Sementara itu di luar mal atau pusat perbelanjaan, para retailer dan franchiser justru harus berlomba mencari lokasi yang strategis untuk menjangkau pelanggan. Di pinggir kota, ruko-ruko di pusat permukiman baru biasanya menjadi sasaran. Namun di pusat kota, persaingan dalam memperoleh lokasi strategis, di pojok perempatan utama, di sepenjang jalan raya utama, dekat pasar, perkantoran, dst. Maka tak heran kalau setiap saat mereka secara proactive "menguasai" titik-titik strategis itu, bahkan di saat pendapatan sedang turun sekalipun. Toh investasi properti sifatnya jangka panjang. Mungkin itu pandangan dari sisi ekonomi kota dan fenomena tanah perkotaan. (Risfan Munir)

DIAGRAM Relasi antar Faktor Pertumbuhan Lahan

City Marketing

Pemasaran kota (city marketing) menjadi topik relevan kalau melihat yang terjadi di pinggiran Jabodetabek. Di timur Bekasi misalnya, ada Lippo Cikarang, Kota Jababeka, Kota Delta Mas, Kota Wisata, dst. Kompetisi dalam menarik calon pembeli atau mempertahankan penghuni - baik residential, maupun untuk industri dan perdagangan - bisa menjadi kajian yang menarik.

Sebagai satu contoh kasus barangkali bisa diamati yang dikembangkan Kota Jababeka. Kota yang terbangun sejak 1989 ini sekarang berpenduduk 958.000 jiwa, pada lahan seluas 5.600ha. Ini sudah mendekati kota metro, kalau patokannya 1 juta jiwa. Yang dikelola oleh swasta.

Sebetulnya kalau diamati saat ini Jababeka lebih pada fase manajemen, bukan lagi development, kecuali sebagian kawasan. Kota ini telah diisi oleh 1.305 perusahaan, nasional dan multi-nasional. Setidaknya ada 23 negara asal investor. Jumlah karyawan yang berkerja 262.650 orang, dan 2.450 expatriate. Dengan rumah sebanyak 22.500 rumah.

Dengan skala sebesar itu Jababeka harus bisa bertahan dan tidak tergantung kepada dukungan 'external'. Oleh karena itu kota ini membangun power plant untuk mencukupi kebutuhan tenaga listrik. Untuk air bersih, dibangun dua water treatment plants. Sedang untuk pengolahan limbah ada dua waste water treatment plants.

City Marketing & Asset Management

Mudah difahami bahwa tujuan utama manajemen "kota mandiri" seperti Jababeka ini adalah mempertahankan bahkan mengembangkan jumlah kegiatan ekonomi. Terutama economic base nya. Keberhasilannya untuk mempertahankan sebagian besar industri melalui krisis ekonomi, perubahan politik serta krisis energi layak diangkat sebagai kajian perencanaan dan manajemen perkotaan.

Untuk itu bisa dilihat pertama dari aspek strategi dan manajemen pemasaran kotanya. Kedua dari aspek manajemen asetnya.

Dari strategi pemasarannya. Menyongsong era ke depan nampaknya kota ini mengimbangi citranya kota industrinya dengan pendidikan dan pengembangan teknologi. Ini dapat diamati dengan iklan universitas nya (President University), sementara yang telah ada, 16 sekolah menengah atas di samping pendidikan dasarnya, ada 36 vocational training institutions. Dan, rencana pengembangan techno-park.

Kedua, dari aspek manajemen aset propertinya. Dari pengamatan visual dapat dilihat bagaimana berbagai prasarana dan sarana fisik terpelihara baik. Apakah pertamanannya masih hijau di musim kemarau. Bagaimana kebersihan lingkungannya terjaga, tanpa ada penumpukan sampah.

Pada aspek pelayanan masyarakat, terbangun sarana kesehatan, sarana perbelanjaan, olah raga, dan seterusnya. Termasuk juga sarana transportasi dengan adanya 18 jalur angkutan umum. Juga, dihadirkannya pos/kantor Resor Polisi dan Kodim, serta sekitar 5000 anggota keamanan. Siap menjamin keamanan dan ketertiban lingkungan.

Fakta-fakta di atas bersumber dari brosur yang ada. Dari situ nampak bahwa style Jababeka memang lebih menonjolkan aspek fungsional, dari pada hal-hal yang sifatnya fatamorgana fantasi lokasi sebagai marketing gimmick.

Apakah dengan strategi ini Jababeka akan berhasil mengembangkan pasar dan mempertahankan investor penghuni yang ada? Itulah tantangannya. Kajian kasus city marketing ini akan lebih menarik kalau dihadirkan pula daya tarik dan strategi dari para pesaingnya. Fakta di atas baru menunjukkan komponen place dan product (asset), yang belum tahu adalah promotion dan pricing nya. Kinerja manajemen daya tarik dan daya saing tersebut tentu akan berpengaruh kepada nilai dan harga lahan kota yang bersangkutan. (Risfan Munir)

(Sumber: Brosur "Kota Jababeka at Glance")

Solo sebagai Good Practice

Apakah penataan lahan hanya bisa dilakukan sektor swasta? Tentu tidak. Contoh yang baik adalah di Kota Solo, di bawah Walikota Joko Widodo (Jokowi).

Menyadari bahwa Solo adalah kota wisata dan perekonomiannya didominasi oleh sektor UMKM, serta kenyataan bahwa lahannya sangat terbatas, maka beberapa upaya dilakukannya. Setidaknya ada tiga proyek inovatif yang dikembangkannya terkait ekonomi kota dan penataan lahan.

Pertama, pemindahan pedagang kaki lima. Tak perlu dibahas apa dampak negatif kekumuhan PKL terhadap nilai lahan sekitar dan transportasi. Masalahnya adalah: Dipindah kemana agar usaha PKL tetap laku? Bagaimana caranya agar mereka tidak marah, menjadi masalah sosial?
Soal kemana, akhirnya didapat lokasi-lokasi alternatif, lahan milik Pemda dan harus dibeli sebagian. Tapi tetap diperlukan upaya pemasaran site agar lokasi tersebut menarik bagi konsumennya PKL.
Berikut, menyangkut caranya. Setelah dilakukan upaya sosialisasi persuasif tapi tegas, diyakinkan kepada PKL bahwa prospek di lokasi baru tak kalah dengan sekarang. Juga, masing-masing pedagang akan mendapatkan los yang lebih memadai, dengan status yang terjamin (tak dikejar satpol lagi). Akhirnya mereka mau pindah. Dan, untuk me"manusia"kan, dilakukan arak-arakan adat yang dipimpin oleh Walikota Jokowi sendiri yang berkuda dengan pakaian adat Jawa. Seolah sekatenan.

Kedua, penataan pasar-pasar tradisional. Beberapa pasar tradisional yang berkonotasi kumuh, direnovasi dengan cara yang simpatik. Kalau di daerah lain masalahnya adalah protes pedagang lama yang tak mampu menebus kios baru, maka pada titik itulah inovasinya. Di Solo pedagang lama memperoleh kios baru dengan gratis. Lho kok bisa?!
Waktu saya tanya langsung beliau, jawabannya sebetulnya tidak gratis. Dari retribusi harian dia lihat potensi 'cicilan' yang besar, hanya manajemennya memang harus ketat. Selama ini di pasar kumuh mereka juga membayar retribusi harian. Tapi karena pengelolaannya amburadul, maka yang diterima Pemda kecil.
Masalah lain adalah bagaimana bersaing dengan pasar modern (supermarket). Untuk itu dilakukan pembinaan manajemen ala supermarket. Para pedagang dan pelayan berseragam, lantai bersih, rak-rak yang ditata rapih. Untuk lebih menarik juga diadakan semacam door-price dengan hadiah yang tak kalah dengan supermarket. Hadiahnya dari barang elektronik sederhana hingga kulkas, sepeda motor bahkan mobil sedan.

Ketiga, pembenahan perkampungan (klaster) batik Laweyan. Ini adalah living heritage. Saksi kisah legenda kejayaan batik yang masih hidup hingga kini. Dengan proyek "budaya, wisata, UMKM" ini ditata lingkungannya sebagai site tujuan wisata, difasilitasi usahanya dalam kelompok klaster. Laweyan adalah legenda yang dikenal secara nasional, karena itu dukungan dari Departemen, kelompok peduli batik dan budaya, serta tokoh-tokoh nasional.

Sekali lagi, dengan keterbatasan lahan di wilayah administrasinya Solo tidak bisa mengembangkan kompleks industri besar yang membutuhkan lahan luas. Namun potensi ekonomi UMKM, obyek wisata budaya dan sejarahnya punya nilai tinggi. Itulah yang digarap dengan cermat manusiawi. Walikota Jokowi telah menggosok mutiara dari lumpur yang memburamkannya. (Copyright by Risfan Munir)

Over Exploitasi Lahan

Gejala over exploitasi atas nilai lahan juga bisa terjadi, akibatnya tak semua mendapat manfaat optimal. Contohnya ialah pertumbuhan shopping center di Gerbang Tol Bekasi Barat (GTBB).

GTBB adalah lokasi strategis, walau sebenarnya harus diberlakukan radius sekian ratus meter harus bebas kegiatan seperti pertokoan. Sejak awal 90an dengan dibukanya jalan dan pintu tol dibangun Metropolitan Mal dan Hero Plaza. Yang pertama lebih besar, empat lantai dan komplit seperti layaknya Mal dengan Matahari, Gramedia dan Superindo sebagai anchornya. Yang kedua lebih kecil, seperti Supermarket Hero plus McDonald dan toko-toko lainnya. Keduanya diuntungkan oleh lokasinya di mulut tol dan diujung jalan Kali Malang. Mereka sempat menjadi shopping center terbesar di Bekasi.

Trend itu diikuti dengan hadirnya Ramayana departement-store. Letaknya di GTBB tapi ke arah selatan, kebalikan arah Kali Malang, yaitu ke arah Kemang Pratama, Narogong dst. Dan, kemudian diikuti dengan berdirinya Bekasi Trade Center dengan Giant sebagai anchor nya. Persaingan ketat terjadi.

Sementara itu terjadi adalah overcowded di mulut tol atau traffic junction itu. Lalu pemerintah menata lalu lintas dengan membangun jalur pemisah jalan untuk tiap arah. Akibatnya, pengunjung Hero Plaza dari arah Kali Malang sulit saat keluar, yang dari arah utara malah sangat sulit masuk karena harus menyeberang jalan regional yang ramai kendaraan berat.
Hal yang sama dialami oleh Ramayana, dimana pengunjung kesulitan masuk, atau keluar karena penataan jalur jalan raya.
Dari akses saja keduanya sudah kesulitan, sementara persaingan content dan daya tarik di antara mereka jelas tak seimbang. Wal hasil Hero Plaza dan Ramayana jadi keok. Sementara Ramayana sempat tutup untuk beberapa bulan. Sedang Hero Plaza mencoba mengkonversi diri dengan brand image baru sebagai Cyberstore, untung baginya McDonald masih tetap di situ.

Dalam situasi over exploitasi nilai lahan tersebut, 1 - 2 km pada arah timur Kali Malang muncul Carrefour, dan pada arah selatan ke arah Kemang Pratama muncul pula Bekasi Town Square yang punya Carrefour jua. Persaingan kian ketat saja, adu daya tarik anchor tenants, keragaman, desain, kenyamanan, kemudahan parkir, dan akses masuk/keluar. Dan, daya beli konsumen asal Bekasi dan sekitarnya.

Sayangnya kehadiran enam shopping centers tersebut sendiri-sendiri. Tidak ada upaya dari mereka atau Pemda untuk menata lingkungan secara terpadu. Akibatnya lalu lintas di antaranya dipenuhi pejalan kaki, PKL yang kian berani, dan terminal bayangan yang memacetkan jalan. Sementara baik jalan tol maupun jalan utara-selatan adalah jalan utama regional yang dipenuhi kendaraan besar termasuk containers longhaul yang kadang terguling di tikungan pintu tol itu.
Saya tidak tahu apakah nilai atau harga lahannya kian naik atau merosot saat ini. Namun tanpa ada fasilitasi dan dorongan dari Pemda agar mereka bekerja sama menata lingkungan ruang antar pertokoan secara terpadu maka biaya eksternal karena overcrowded bisa-bisa akan ditanggung Pemda sendiri.(copyright by Risfan Munir)

Kota Malang

Kota Malang adalah kota besar yang telah berkembang sejak zaman Belanda. Pada masa itu Malang berfungsi sebagai kota tempat tinggal administratur perkebunan yang ada di lereng G. Semeru, G. Arjuno dan G. Kawi. Ketinggiannya membuat suhu udara sejuk.
Kota ini makin menarik dengan hadirnya Thomas Karsten yang mendesain kota dengan indah. Pola jaringan jalan utama yang mengindahkan pandangan ke arah gunung. Kekakuan pola kotak-kotak (grid) dihindari dengan lengkungan. Banyak taman kota dan delta di persimpangan jalan. Pepohonan yang meneduhi hampir semua jalan, dengan ketinggian dan kerapatan sesuai dengan hirarkhi jalan.

Kehidupan ekonomi awalnya ya pelayanan hinterland perkebunan tersebut. Sebagai kota pelayanan, sejak zaman Belanda fasilitas pendidikan sudah cukup menonjol di kota ini. Ditambah dengan udaranya yang sejuk, suasana tidak sepadat dan sesibuk Surabaya. Maka kegiatan pendidikan kian marak di kota ini.

Saat ini ada puluhan universitas besar, sebut saja Universitas Brawijaya, Univ. Negeri Malang, Univ. Merdeka, Univ. Muhammadiyah Malang, Institut Teknologi Malang, Institut Agama Islam, dan puluhan perguruan tinggi lainnya.

Kegiatan industri yang menonjol ialah pabrik rokok seperti Bentoel, Grendel, dan lainnya. Ada juga perusahaan karoseri bus Adi Putro. Selebihnya adalah industri kecil dan menengah seperti mebel dan lainnya.

Basis ekonomi di atas besar pengaruhnya terhadap permintaan dan pertumbuhan sektor properti. Permintaan (demand) ternyata tidak saja datang dari internal kota, tapi justru banyak dari luar kota, luar Jawa.
Citra kuat sebagai kota pendidikan telah menjadi daya tarik yang luar biasa. Banyak pembeli rumah datang dari kota-kota di Jawa Timur mapun dari Kalimantan, Maluku, Bali, Nusa Tenggara. Mereka adalah para alumni universitas di kota ini, yang bercita-cita untuk menyekolahkan anaknya di sini pula, sekaligus untuk berinvestasi.

Mereka itulah yang nampaknya telah menjadi pasar utama (prime customer) industri real estate di kota Malang. Ini adalah fenomena menarik, karena bagi kota seperti Malang ini analisis permintaan produk properti tidak hanya dari penduduk setempat tetapi juga dari kota bahkan pulau lain.

Banyak proyek perumahan skala besar untuk kelas sederhana maupun menengah ke atas. Sebut saja perumahan Villa Puncak Tidar, Pondok Blimbing Indah, Permata Jingga, Riverside, dan sebagainya.

Jumlah penduduk yang kian besar meningkatkan peluang bagi pembangunan shopping center. Ini yang memberi tekanan pada pusat kota. Peluang dan minat investor yang tinggi, sementara lahan yang available terbatas. Gedung-gedung tua yang bisa diremajakan sudah habis, sekolah yang ditukar fungsi jadi komersial Terjadilah konflik peruntukan lahan, antara ruang terbuka hijau dengan rencana pembangunan shopping center (mal). Akhirnya, stadion utama yang menjadi kebanggaan sekaligus paru-paru kota harus dikalahkan oleh pembangunan Mall Olympic Garden. Meskipun sebelumnya telah ada Malang Town Square.

Melihat situasi yang ada nampaknya sudah saatnya diterapkan growth management untuk kota Malang. Dari sisi bisnis properti sudah ada tanda-tanda zero sum game (tumbuh satu mati satu) di subsektor pertokoan. Sedang subsektor perumahan di pinggiran kota, karena sekitar Malang adalah lereng gunung, maka ancaman masalah lingkungan hidup juga sudah mulai jelas tanda-tandanya. Kota Malang relatif sudah tak sesejuk dulu, kehijauannya sudah mulai berkurang. (copyright by Risfan Munir)

Financial Engineering

RE Financial Engineering

Masih terkait Formula (D*U = L+K+P+M). Pada kapsul ini dibahas faktor Uang (U) untuk Konstruksi (K) dan Lahan (L).

Uang atau dana pada akhirnya akan dibebankan kepada konsumen, tapi dalam proses pembangunan diperlukan Modal. Yang tentu dari developer.

Smentara pengembangan lahan untuk kawasan perumahan atau komersial membutuhkan dana yang sangat besar. Untuk pembebasan lahan (land aquisition) dan konstruksinya. Tapi bukan developer namanya kalau tidak bisa menerapkan prinsip "other people's money." Berikut contoh kisah lika-liku ceritanya.

Awalnya ijin lokasi untuk proyek. Dimana ada keharusan untuk membebaskan sebagian (minimal) sebagai syarat memperoleh ijin lokasi dari BPN, melalui persetujuan Pemda setempat.
Site plan dan feasibility studi dibuat, perkiraan target pembeli pun sudah distudi.
Surat ijin lokasi dan prospek pembeli bisa menjadi semacam 'konsesi penambangan'. Dengan keduanya bisa dicari sumber dana dari pihak perbankan dan mitra usaha.
Kita pernah membaca ada developer di Jakarta Selatan, yang dengan modal rancangan artist rendering (plus harapan harga naik) saja diserbu oleh calon pembeli, yang rela berebut membayar uang muka. Sehingga dengan dana tersebut si developer bisa ada modal tambahan, atau kepercayaan dari bank untuk membiayai konsruksi (dan sisa pembebasan lahan). Developer yang lebih kreatif dan lihai, punya nama, bahkan sudah bisa menggandeng dana mitra usaha sejak pembebasan lahan awal dan pengurusan ijin.
Dengan diperolehnya ijin lokasi, kredit konstruksi, di sisi lain konsumen mendapat KPR dari bank, maka terjadilah snow-balling effect. Pembeli berikutnya dapat ditarik, dan pembebasan lahan tahap berikutnya bisa dilakukan.

Itu untuk pengembangan site, sedangkan untuk pengembangan new town, skenarionya bisa diperluas. Pembeli diusahakan agar institusi, terutama untuk kawasan industri. Ada developer di Cikarang bahkan menjemput bola ke Korea Selatan, Taiwan, dan lainnya, untuk memperoleh pembeli institusi, seperti konsorsium atau pengusaha properti juga di sana. Yang ditawarkan adalah kawasan. Selanjutnya pengusaha properti tersebut yang menawarkannya ke perusahaan-perusahaan yang membuka usahanya di Indonesia. Sehingga membentuk kawasan industri yang integrated.
Dan, dari sisi sang developer letter of intent, kontrak, apalagi uang muka bisa untuk 'memancing dana besar' dari perbankan.

Sementara itu dalam proses pembangunan new town ini, sang developer besar bisa juga mengundang beberapa developer kecil untuk berpartisipasi. Para developer kecil ini diberi semacam konsesi untuk menggarap sites tertentu. Tentu saja dengan biaya mereka sendiri. Kan, sang developer besar sudah memayungi mereka dengan brand image nya yang menghasilkan kepercayaan bank maupun pasar. Sehingga dengan demikian, baik beban modal maupun risiko dibagi.

Itulah nilai good will dari nama besar, brand image, yang menghasilkan kepercayaan dari pemerintah, perbankan, developer lebih kecil, kontraktor, dan tentu saja konsumen.

Pada skala kota atau regional dengan pembangunan tepadu new town tersebut berbagai prasarana industri dan permukiman juga bisa terbangun. Seperti misalnya terminal cargo, penumpang, CBD, rumah sakit, sekolah, universitas, dan lainnya.

Tentunya kisah di atas mengandung banyak penyederhanaan. Tapi setidaknya memberi gambaran garis besarnya.

Finansial engineering seperti di atas akan lebih mudah kalau sang developer tersebut punya aviliasi kuat dengan bank. Dan cara berfikir tersebut memang biasanya dimiliki oleh pengusaha sektor keuangan, daripada developer murni. Yang disebut terakhir ini visinya lebih kuat di membangun 'kota idaman' nya.

Kemampuan kewirausahaan dan financial engineering di atas merupakan potensi dan kontribusi yang layak dimanfaatkan dalam pembangunan kota, di tengah keterbatasan anggaran pemerintah. (copywrite by Risfan Munir)

Menghidupkan Kuda Mati

Kuda Mati

Ada pertanyaan kepada seorang developer dulu, mengapa ia lebih suka mengurusi lahan-lahan yang tak jelas surat dan kepemilikannya, risiko sengketa tinggi. Jawabannya, "Kalau kita menangani lahan dengan surat hak kepemilikan yang jelas, itu bukan bisnis namanya, jual beli biasa aja. Gak ada untung, cuma komisi." Bisnis lahan adalah ibarat "menghidupkan kuda mati", kalau kuda mati itu jadi hidup maka itulah bisnis lanjutnya.

Lahan perkotaan potentially nilainya sangat tinggi, namun lahan kosong yang sangat luas sudah sulit didapat. Yang ada kebanyakan lahan terbengkalai karena sengketa milik, bekas rawa yang terjebak, pergudangan tua, kuburan tua, bahkan lahan yang dihuni perkampungan 'liar', dst.

Dalam bahasa lebih halus, ini bisa disebut proses formalisasi. Masih ingat pengertian "real property", yaitu lahan dan kumpulan hak-hak di atasnya. Maka lahan kusut, informal tersebut bagaikan "mutiara dalam lumpur" yang kalau pandai mengosoknya akan menjadi permata yang sangat tinggi nilai dan harganya. Menjadi real property perkotaan.

Proses konversi dari informal ke formal ini memerlukan pendekatan mulai dari pendekatan informal pula. Ini menyangkut jaringan 'intel' alias calo-calo yang memerlukan kesabaran dalam memilah dan memilih. Menemukan siapa pemilik atau pemegang hak yang sesungguhnya adalah seni tersendiri. Selanjutnya mendapatkan persetujuannya untuk menjual. Persetujuan lebih rumit kalau ternyata pemiliknya adalah keluarga, ahli waris yang terpecah. Merupakan proses panjang berliku sebelum menuju proses hukum (formalisasi) melalui notaris dan BPN yang cukup panjang.

Proses konversi lahan informal menjadi lahan formal perkotaan atau properti ini adalah proses added value yang melejitkan nilai dan harganya. Bahkan seringkali menjadi windfall, bak hujan durian keuntungannya.

Ibarat tambang minyak, ada deposit potensial yang mudah dan murah eksploitasinya, yang layak di harga minyak normal. Tapi ada yang sulit eksplotasinya, tapi jadi layak tatkala harga minyak tinggi. Lahan informal yang sulit, risiko sengketa tinggi, bisa menjadi layak saat kebutuhan dan harga properti sedang melonjak.

Banyak properti masyarakat dan pemerintah kota yang terbengkalai, menjadi hidden aset, kadang masalah (kumuh). Kalau itu bisa rapihkan, akan menjadi aset yang tak ternilai harganya. Yang dibutuhkan adalah imajinasi, visi pembangunan ke arah mana, lalu site marketing. Parallel dengan itu diselesaikan proses formalisasi dari sisi hukumnya. (copyright by Risfan Munir)

Hak-hak atas Tanah

Hak atas tanah adalah hak yang memberikan wewenan untuk memakai tanah yang diberikan kepada orang atau badan hukum (UUPA Psl 4). Hak-hak atas tanah meliputi: (1) yang primer atau yang diberikan oleh negara: hak milik, hak guna usaha, hak guna bangunan, dan hak pakai; (2) yang sekunder yang diberikan oleh pemilik tanah (di atas hak milik) dengan perjanjian selama jangka waktu tertentu a.l.: hak pakai, hak sewa, hak usaha bagi hasil, hak gadai atas tanah, hak menumpang.

Hak milik adalah hak turun-temurun, terkuat dan terpenuh yang dapat dipunyai orang atas tanah (UUPA Psl 20/1). Hak milik dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain (ayat 2). Dengan penegasan hanya warga negara Indonesia dapat mempunyai hak milik (Psl 21).

Hak guna usaha adalah hak untuk mengusahakan tanah yang dikuasai langsung oleh negara, dalam jangka waktu tertentu (Psl 28/1). HGU diberikan atas tanah yang luasnya paling sedikit 5ha, jika luasnya 25ha ata lebih harus memakai investasi modal yang layak dan teknik perusahaan yang baik, sesuai dengan perkembangan zaman (ayat 2). HGU dapat beralih dan dialihkan kepada pihak lain (ayat 3).
HGU diberikan untuk waktu paling lama 25 th (Psl 29/1). Untuk usaha yang perlu waktu yang lebih lama dapat diberikan paling lama 35 th (ayat 2). HGU dapat beralih dan dialihkan, juga dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan (Psl 33).

Sedang hak guna bangunan (HGB) adalah hak untuk mendirikan dan mempunyai bangunan-bangunan atas tanah yang bukan miliknya sendiri, dengan jangka waktu 30 th (Psl 35/1). Dapat diperpanjang paling lama 20 th (ayat 2). Dan dapat beralih dan dialihkan (ayat 3). Dapat dijadikan jaminan utang dengan dibebani hak tanggungan (Psl 39).

Hak Pakai adalah hak untuk menggunakan dan/atau memungut hasil dari tanah yang dikuasai langsung oleh negara, atau tanah milik orang lain, yang memberi wewenang dan kewajiban yang ditentukan dalam keputusan pemberiannya, ...(Psl 41).

Sesuai penjelasan UUPA, secara prinsip negara tidak bertindak sebagai pemilik tanah, melainkan bertindak selaku badan penguasa. Kata 'dikuasai' bukan berarti 'dimiliki', namun merupakan pengertian yang memberi wewenang kepada negara sebagai organisasi kekuasaan dari bangsa Indonesia pada tingkatan tertinggi untuk mengatur dan menyelenggarakan peruntukan, penggunaan, persediaan dan pemeliharaannya, menentukan dan mengatur hak-hak yang dapat dipunyai atas (bagian bumi) bumi, air dan ruang angkasa itu, .... Semuanya dengan tujuan untuk mencapai sebesar-besarnya kemakmuran rakyat dalam rangka masyarakat yang adil dan makmur.
(Sumber: Undang-undang Pokok Agraria)

Appraisal Nilai Lahan

RE Appraisal2

Nilai atau harga lahan merupakan area yang critical dalam pengembangan site atau kawasan. Konversi dari lahan pertanian, kumuh (mati) menjadi lahan perkotaan menjadi fase yang sangat menentukan. Dari lahan puluhan ribu per m2, bisa jadi jutaan.

Seperti bisa kita amati, peran visi, pencanaan, perancangan dan artist rendering sangat menentukan dalam 'menyulap' lahan pertanian, bahkan marginal, menjadi new-town. Ada marketing gimmick yang sangat kuat untuk 'menyulap' tersebut.

Selain itu major infrastructure juga berperan disitu, kadang harus dibangun olah si developer, kadang diuntungkan dengan proyek pembangunan prasarana oleh pemerintah, seperti jalan tol, lingkar luar atau antar kota. Ini tampak dengan upaya beberapa developer di arah Tangerang dan Bekasi Timur untuk dapat akses (pintu) ke jalan tol. Juga koridor JORR.

Dalam kasus developer diuntungkan oleh pembangunan prasarana utama tersebut, sering menjadi simalakama bagi pemerintah. Karena begitu jalan (akan) dibangun, harga lahan naik, karena permintaan juga naik. Pada gilirannya, saat pemerintah (daerah) bermaksud membangun sarana kesehatan, pendidikan dan lainnya, harga sudah melambung, sehingga tak mampu didapatkan. Dia yang bangun, dia yang harus menanggung kenaikan nilai lahan, bukan yang diuntungkan. Oleh karena itu perkiraan atau appraisal atas kenaikan nilai lahan ini memang sangat penting.
Perlu ada second opinion disitu, untuk menilai secara benar kenaikan nilai lalu harga lahan dalam setiap proyek pembangunan prasarana perkotaan atau regional.

Seringkali proyek kerjasama (BOT, BOO) atau ruislag (tukar guling), yang memanfaatkan aset Pemda atau instansi pemerintah untuk dibangun kegiatan komersial (perdagangan, perkantoran) juga memerlukan transparansi dan akuntabilitas dalam proses appraisal. Kian banyak kantor pemerintah, sekolah, lapangan yang ditukar lokasi dan dikerjasamakan dengan developer.

Masalah appraisal atau perkiraan nilai lahan dan propertinya ini adalah kritikal. Apakah lokasi yang baru dengan bangunannya sebanding nilainya dengan lokasi lama yang akan 'diusahakan'. Belum lagi soal eksternalitasnya. Soal dampak bagi warga sekitar, bagi siswa dan karyawan yang lokasi sekolah/kantornya pindah.

Sekali lagi jasa appraisal diperlukan dalam proses transformasi dan konversi lahan di atas. Kalau untuk B2B itu sudah biasa, tapi untuk aset publik, terutama untuk masyarakat. Walaupun tidak sedetail atau seakurat appraiser, setidaknya perencana pada level makro bisa memberikan informasi prospek pembangunan kota secara lebih merata. (Copyright by Risfan Munir)

Memprediksi Nilai Lahan

Trims atas tanggapan Bang Eka. Lahan memang faktor yang utama, inipun tidak bisa dikatakan variabel independent sepenuhnya. Dan, sesuai pengertian 'real estate', Lahan perkotaan sulit dipisah dengan unsur 'man-made' di atasnya.

Ajakan untuk 'memprediksi nilai/harga lahan dalam kurun waktu ke depan tentu menarik. Ini bisa mempertemukan pendekatan planner yang berorientasi long-term, dengan realtors yang praktikal dan short-term.

Variabel yang diyakini keduanya adalah aksioma "location, location, location". It's location stupid! Sebagaimana kata teori lokasi. Dan ini sangat dinamis.
Pada mulanya kita bisa menilai lahan dari lokasinya di kota, radius dekat pusat, sedang, jauh. Tapi kota itu sendiri dalam konteks regional ataupun intra city berubah.

Secara regional, kota-kota sepanjang jalur puncak, atau Purwakarta, Subang, sangat dipengaruhi (negatif) dengan adanya jalan tol Cipularang. Nilai lahan bisa turun. Sebaliknya di Bakasi, Bandung barat, nilai lahannya bisa terdongkrak.
Juga variabel intra kota, seperti dibangunnya, industri, pusat perdagangan, kampus universitas. Itu segera mendongkrak nilai/harga lahan. Sebaliknya jika waktu itu Dirgantara Indonesia (Nurtanio) jadi tutup, dan karyawannya pindah, pengaruh negatif atas nilai lahan sekitar akan merosot. Ini karena Demand atas lahan turun, orang rame-rame menjual.
Jadi ada naik/turunnya nilai dan harga Lahan.

Pada sisi yang praktikal, para realtors (ERA, Century21, dst) dan para konsultan dan periset properti, melakukan appraisal atas nilai/harga lahan dan bangunannya (real estate) atas beberapa prinsip, yaitu: biaya, perbandingan, dan nilai komersial/produksi.
(a) Biaya, yaitu biaya perolehan, biaya pematangan dan konstruksi. (b) Perbandingan, yaitu dibanding persil sejenis di sekitar lokasi, yang terjual sebelumnya. (c ) nilai komersial/produksi, kalau itu peruntukan usaha, misalnya shopping center bisa dinilai 'earning rate'nya dibanding shopping center yang sejenis di lokasi lain. Sekali lagi ini menunjukkan dinamika nilai karena variabel yang dinmis pula.

Kelebihan dari realtors, atau periset properti, mereka mendatakan tiap transaksi, sehingga data base yang di update harian di antara mereka.

Sebetulnya, sebaiknya semua pihak menggunakan jasa mereka. Walaupun kontrol dan ke hati-hatian juga perlu. Masalahnya selama ini yang punya 'akses' kelihatannya cuma 'kaum formal', sehingga kelompok petani atau warga kampung yang lokasinya akan 'dibebaskan' (diakuisisi), tidak tahu harga, atau perubahan nilai atas lahannya. Sehingga sering terjadi ketimpangan. Mereka jual 'sawah/tegal' produksi rendah, padahal setahun kemudian jadi CBD dengan nilai prima.
Untuk itulah peran planner dan instansinya penting untuk menjelaskan RTR kotanya ke semua warga, terutama kawasan yang akan 'dibangun'. Apalagi kalau bisa memberikan saran range harga yang wajar. (Copyright by Risfan Munir)

Site Marketing

RE Marketing

Kembali ke formula:
Demand*Uang = Lahan + Konstruksi + Plan + Mgt, atau
(D*U = L+K+P+M).

Jika skenario dimulai dari adanya suatu bentang "lahan" atau site. Maka dari situ bisa dimulai Analisis Pasar.

Analisis pasar bisa diartikan, "An analysis of the effective demand at prevailing prices for a specified quantity and quality of space services of a particular land use type and location."

Untuk site spesifik, analisis bisa dimulai dengan pertanyaan: Apa peruntukan site yang paling sesuai? Apa produk yang akan disajikan? Berapa harga yang akan ditawarkan? Berapa cepat produk itu akan terserap?

Sekali lagi, ini menyangkut "highest n best use" terkait dengan karateristik Lahan tsb, termasuk lokasinya.
Lalu dianalisis targeting, kelompok segmen mana yang jadi target. Kalau housing, kelas ekonomi dengan skala pendapatan berapa? Dengan asumsi 1/3 gaji bulanannya bisa untuk nyicil KPR, misalnya. Survei sekitar, adakah kegiatan ekonomi yang karyawannya bisa jadi target pasar. Sehingga komposisi luas rumah/kapling, desain pun bisa disesuaikan.

Aspek lain yang perlu dianalisis adalah kondisi pesaing. Ini akan menentukan pilihan calon pembeli, sehingga mempengaruhi desain dan penetapan harga dan fasilitas yang diberikan.

Sehingga analisis pasar ini tidak hanya menganalisis Demand, tapi juga Supply dari para pesaing. Apa yang ditawarkan pesaing, harga yang mereka pasang.

Seberapa cepat produk akan terserap? Ini adalah tantangannya. Dari sini pula strategi promosi dirancang untuk menarik minat prospek.

Di atas adalah analisis bebasis site. Sedangkan analisis yang lebih makro untuk pengembangan new town, kawasan industri, dst., tentu memerlukan kajian wilayah.

Sudah biasa pula dalam bidang properti (real estate) menggunakan alat analisis semacam: economic base, LQ, shift-share, ataupun Input/Output. Di samping juga segmenting, targeting dan positioning di atas.

Kesimpulan: (a) analisis dalam bidang properti ini adalah seperti "sisi lain dari coin" yang biasa dilakukan planning, (b) begitulah proses berfikir yang melatar belakangi terbentuknya site demi site dalam kota, menjadi mozaik kota yang kontemporer. (copyright by Risfan Munir)

Formula Pengembangan Kawasan (New Town)

Pembangunan atau pengembangan suatu kawasan, site, bahkan "new town", pada intinya mencakup pemenuhan unsur-unsur:
Demand*Uang = Lahan + Konstruksi + Plan + Mgt, atau
(D*U = L+K+P+M).

Secara sederhana pembangunan suatu site atau kawasan bisa menggunakan formula tersebut.

Demand (D), yaitu populasi penduduk yang membutuhkan rumah, apartment, unit kantor, tempat kerja. Bisa individu atau institusi.
Uang (U), atau dana yang dibutuhkan untuk membangun. Dari pengguna properti ini artinya daya beli. Dari sisi pengembang artinya modal, untuk lahan dan konstruksi. Untuk prasarana dan eksternalities, dukungan pemerintah termasuk disini.

Lahan (L), atau land, dengan atribut luas, topografi, struktur, lokasi geografis.
Konstruksi (K), ialah bangunan, sarana, prasarana, pekerjaan atas lahan.
Planning (P) atau perencanaan dan proposal serta promosi yang meyakinkan atas kelayakan proyek pembangunan site atau kawasan. Termasuk disitu perancangan fisik, skenario pembangunan dengan berbagai situasi (keuangan, demand), serta program pemasaran dan promosinya.
Manajemen (M), yaitu pengelolaan internal dan eksternal. Internal artinya bagaimana "site management", maintenance dari sarana dan utilitas, kebersihan dan keamanan, pelayanan warga. Eksternal, dimaksudkan hubungan dengan Pemda, permukiman di sekitarnya, dsb.

Keenam faktor tersebut harus komplit dan ketemu (matching) agar kawasan atau "new town" yang terbangun berkembang baik. Keenamnya saling mempengaruhi dan dependent.

Faktor pertama, Demand, atau calon penghuni, pembeli properti tentu tergantung lokasi Lahannya. Apakah strategis untuk kelompok sosial tertentu, jenis kantor dan usaha tertentu.

Berikutnya menyangkut faktor Uang atau daya beli target group tsb. Untuk kelompok tertentu ada kemudahan, fasilitas kredit bunga rendah, talangan uang muka, kemudahan pembangunan prasarana, dst.

Faktor Lahan merupakan basic, materi dasar yang akan di kembangkan. Paduan antara lokasi, topografi, vegetasi, dan elemen seperti sungai, kedekatan dengan jalan utama (akses) menjadi karakternya. Tinggal dikaitkan dengan kelompok sasaran yang dituju dan kemampuan daya belinya.

Pertimbangan karakter Lahan dan daya beli kelompok sasaran dan insentif yang mungkin, akan menjadi pertimbangan bagi Perencanaan dan jenis Konstruksi, kualitas dan kuantitasnya.

Planning adalah faktor kreatif. Dengan pertimbangan faktor Lahan, Demand dan Uang (daya beli, sumber dana) yang diperkirakan (akan) tersedia, menentukan kreasi desain dan rencana pengembangan kawasan tersebut.
Tema yang dipilih, apakah "green", atau "kelangkapannya", atau "dekat tempat kerja", atau "river/mountain view", "wisata dunia", dst.
Lalu strategi pemasarannya, apakah melalui jalur institusi, terbuka, aliansi dengan bank penyedia KPR, dst.

Dan, faktor Manajemen estate, manajemen pelayanannya. Pada saat pemasaran, maka manajemen relasi dengan calon pelanggan sangat perlu diperhatikan. Prospek pembeli harus mendapat pelayanan informasi lengkap.
Pada saat sebagian kawasan sudah dihuni, maka manajemen pemeliharaan estate atau sarana, prasarana dan lingkungan harus berjalan baik. Ini untuk marketing juga, untuk meyakinkan calon pembeli tentang kenyamanan, kebersihan, keteraturan dan keamanannya. Sebagian pembeli adalah investor, yang akan menjual lagi, sehingga kualitas, nilai properti untuk waktu mendatang jadi pertimbangannya dalam membeli.

Demikianlah pengantar tentang formula pembangunan kawasan (D*U = L+K+P+M) di atas.(Copyright Risfan Munir)

Rekayasa Lokasi dan Investasi Properti

Rekayasa aksesibilitas dan nilai lahan bisa melalui pemanfaatan potensi akses traffic junctions, atau menciptakan pusat baru pada new town, atau justru pada traffic juction tersebut. Ini yang digunakan oleh pembangun mal dan pengembang besar. Dengan daya tarik sebagai ‘kota mandiri’ yang mempunyai CBD dan berbagai sarana (zona) ekonomi, sosial dan amenities. Pada tahun 70an, DKI juga merevitalisasi (bukan menciptakan) pusat-pusat perbelanjaan Blok-M, Glodok, Grogol, Jatinegara, dst untuk mengurangi ketergantungan pada Pasar Baru.
Mengenai nilai lahan, komentar Eka. Ya memang faktor lokasi itu kerangka dasarnya, di dalamnya (lebih mikro) tentu ada faktor letak, lebar jalan, dekat taman atau dekat kali, yang menjadi faktor yang digunakan oleh pengembang untuk cross-subsidy atau mencari untung tambahan (salesnya).
Mengenai siapa yang menetapkan nilai, realita yang berjalan memang “ekonomi pasar”. Dan, seperti telah disinggung, pasar real-estate memang tergolong “imperfect“. Karena supply terbatas jumlah dan lokasinya (konsumen mencari sesuai dengan lokasi tempat kerja dst). Yah, nyatanya yang punya tanah, rumah dan pengembang yang pegang kendali. Walaupun mereka dikejar argometer bunga bank juga.
Soal nilai/harga tanah melonjak dan hanya pengembang yang menikmati. Masalahnya memang transaksi antara pemilik tanah lama dengan pengembang, dengan broker informal itu memang terjadi “ketimpangan informasi.” Penjual tidak tahu akan jadi apa, dan berapa nanti nilainya. Bagaimana menetapkan harga tanahnya, berapa sesungguhnya biaya yang dikeluarkan pengembang, berapa nilai jualnya nanti setelah ‘menjadi perumahan, CBD’, dst. Susahnya memang tidak ada yang ‘menolong’. Dalam praktek pembebasan lahan umumnya yang namanya ‘broker informal’ itu ya termasuk aparat yang semestinya ‘menengahi.’ Harusnya sih ada broker resmi untuk penjual, yang bekerja berdasarkan komisi (%) dari nilai jual.
Soal harga naik terus, sementara ini umumnya begitu. Tapi di dunia, real estate umumnya juga mengenal fluktuasi harga. Di Jabodetabek saja kalau diamati ada banyak permukiman, pertokoan yang sepi terus, malah kehilangan penghuni. Entah karena industri yang jadi andalan tak jadi datang, atau hengkang dari situ, atau tiba-tiba banjir, dst. Jadi ada risiko rugi juga. Makanya bagi yang membeli real-estate atau properti sebagai investasi, ada risiko juga. Paling tidak kalau tidak naik harga ya kena bunga bank. Real-estate memang salah satu instrumen investasi.
Mengenai pengenaan pajak dan retribusi (fee) di luar PBB, dulu ada kajian “analisis biaya/manfaat pembangunan” yang dikaitkan dengan “development fee“, nampaknya itu ditolak oleh Depkeu. Argumentasi mereka tidak menghendaki pajak atau fee lain diluar PBB (yang naik sesuai perubahan nilai lahan/NJOP), pajak kendaraan (termasuk penggunaan jalan), transfer (BPHTB) dan pajak penghasilan.
Nilai lahan dan harga tanah ini adalah realita pemanfaatan ruang yang riil. Sebuah rencana bisa menetukan nilai tanah (dan nasib pemiliknya). Namun azas “the highest and best use” dari tanah juga bisa mempengaruhi berhasil atau tidaknya sebuah rencana peruntukan lahan. [Risfan Munir]

Nilai Lokasi dan Harga Tanah

Soal nilai lokasi dan ‘nilai jual’ (harga) ini memang bisa jadi diskusi menarik. Dalam hal inimungkin Departemen Keuangan punya kepentingan langsung, karena land/location appraisal punya implikasi langsung dengan penetapan pola NJOP (nilai jual obyek pajak).
Di dunia real estate terminologi yang umum digunakan ialah: “highest and best use” (of land). Dari istilah ini saja sudah tercermin adanya preferensi peruntukan dan value, yang kemudian dikonversi ke “price”.
Tentu semua sudah maklum kalau secara regional harga sebidang tanah di Jakarta, di Bandung, di Malang, di Parepare berbeda dan bisa sangat menyolok. Secara regional nilai lokasi umumnya ditentukan oleh prospek pertumbuhan (ekonomi) kawasan tersebut. Di samping faktor penunjang lainnya seperti pemandangan alam, keamanan dan lainnya.
Namun di dalam satu kawasan (kota) juga bisa dilihat perbedaan harga yang menyolok. Pada kasus Jabodetabek misalnya, secara mudah sering digunakan radius jarak dari ‘pusat’ (Jembatan Semanggi?) 3km, 5km, 10km, 15km, 30km, dst. Pagi ini ada iklan “new town” yang lokasinya keluar dari pintu tol Jakarta- Cipularang km37. Pola harga yang paling dasar tetap ditentukan aksesibilitas dan kedekatan (proximity). Sehingga ini punya implikasi sosial karena faktor “affordability“. Hanya yang mampu membayar yang bisa mendapatkan lahan dilokasi strategis.
Kepentingan bisnis tentunya secara logis adalah “merekayasa” agar lokasi yang jauh dari pusat utama juga bisa ditingkatkan nilai dan harganya. Caranya dengan menciptakan daya tarik, sebagai pusat kedua. Kalau bukan pusat tandingan. Karena tingginya permintaan akan rumah, sarana usaha, sementara (hukum besi real estate) tanah jumlahnya terbatas. Maka peluang pasar selalu ada, hanya persaingan makin tinggi, sementara daya beli masyarakat umumnya terbatas. Namun untungnya ada sektor perbankan yang butuh ‘menjual’ penyaluran dananya.
Dengan makin terbatasnya kemampuan pemerintah dalam intervensi, maka otomatis ‘hukum ekonomi pasar’ yang berlaku. Dengan implikasi, sulit untuk mempertahankan RTH (ruang terbuka hijau), penyediaan ruang bagi kelompok sosial lemah, preservasi lingkungan bersejarah pada lokasi-lokasi ’strategis’ di pusat kota. Oleh karena “the highest & best use” kawasan tersebut mengarah ke commercial use, atau hunian bagi kelas atas. Itukah realita “peruntukan lahan” perkotaan? [Risfan Munir]

Pertumbuhan Mal & Pertumbuhan Kota

16 Mal baru di Jakarta dan Pengaruhnya

Contoh pemanfaatan ruang yang aktual adalah trend pembangunan pusat perbelanjaan modern atau mal.

Menurut riset Jones Lang LaSalle, seperti dikutip majalah Trust (30 Juni 2008), ada 16 mal baru di Jakarta. Dengan jumlah itu, setidaknya akan ada 800.000 m2 ruang ritel yang baru.


Sementara agar untung maka perkiraannya untuk tiap 100.000 m2 harus bisa mendatangkan pengunjung dalam sehari minimal 40-50 ribu orang yang datang. Untuk menarik pengunjung mereka mengundang a.l. Kidzania (pusat permainan dari Meksiko), department stores Parisian (dari USA), Harrods, Harvey Nichols (keduanya dari London), Iwannagohome! (dekorasi rumah).

Kalau sukses berarti akan membangkitkan setidaknya 320-400 ribu trips per hari. Sama dengan menciptakan kota besar baru di tengah kota. Orang berbondong-bondong ke sana. Arus kendaraan memadati jalan yang sudah padat.

Mengenai keuntungan, tidak usah dibicarakan, karena pengusaha atau investornya tentu tahu. Dan mestinya juga pemerintah kotanya. Warga biasanya senang-senang saja dengan sarana belanja dan rekreasi yang baru. Secara ekonomi, konon juga untuk mengurangi arus belanja orang kaya ke luar negeri.

Pada era 1970an, pembangunan pusat perbelanjaan ini juga digunakan pemerintah kota untuk meratakan struktur kota. Di Jakarta konsentrasi ke lingkungan Pasar Baru, dipecah ke Blok M, Mayestik, Jatinegara, Grogol, dst. Masa itu pembangunan pusat perbelanjaan bedasarkan ‘kebutuhan (dasar)’ sehingga wajar dimotori pemerintah. Namun sekarang lebih didasari oleh ‘keinginan’.

Namun bagaimana dengan penambahan beban kepada sistem prasarana yang ada, seperti sistem transpotasi (manajemen lalu lintas, jaringan jalan), penyediaan air bersih, drainase dan sebagainya.

Apakah beban tambahan bagi pemerintah dalam mengelola dan peningkatan kapasitas prasarana ini juga sudah diperhitungkan. Apakah itu sesuai dengan kenaikan pendapatan daerah? Bagaimana pula dengan beban yang ditanggung masyarakat (external), misalnya karena kemacetan lalu lintas yang meningkat?

Ini adalah contoh ‘pemanfaatan ruang’ yang alamiah terjadi. Trend Jakarta biasanya diikuti oleh kota lain. Misalnya di Bekasi, setelah Metropolitan Mal, muncul Bekasi Trade Center, terakhir Bekasi Square.

Bicara tentang penataan ruang. Bagaimanakah sistem pengendaliannya? Dan sebagai feedback bagi perencanaan, bagaimana meresponsnya? [rm] Risfan Munir, alumnus Institut Teknologi Bandung (ITB).

Di Tengah atau Pinggiran Kota?

IKLAN: Pilih Tinggal di pusat kota atau pinggiran?

Beberapa waktu yang lalu, ada iklan real-estate yang dibagikan di perempatan jalan, yang bunyinya menarik:

“Seperti inikah kondisi Anda setiap hari?
Lelah dan habis waktu – Berangkat dari rumah jam 05.30, pulang kantor jam 21.00 baru sampai di rumah. Waktu prima dengan keluarga terbuang.
Maceeeet………stresssss. Banyak tenaga yang terkuras di perjalanan. Di kantor ngantuk, di rumah loyo. Kapan bisa olah raga? Kapan bisa sosialisasi dengan teman-teman?”
Ditambah,“Pengeluaran transportasi: tol, bensin, parkir di kantor, …Rp ….x 25 hari?” Apalagi bensin naik, tarif tol naik …….
Maka, solusinya adalah ………………………Kembali ke (tengah) kota…

Dapat ditebak ini adalah iklan apartemen di tengah kota. Ini adalah dilema individual. Masalahnya jelas adalah apartemen harganya mahal. Kalau dulu masih ada tantangan karena secara kultur, orang masih cenderung memilih rumah dengan tanah (landed). Tapi bagaimana dengan kondisi saat ini, untuk kota seperti Jakarta, Surabaya yang sudah out-of-control ini? Mungkin sudah banyak yang ingin tinggal di apartemen, tapi harganya apakah terjangkau?
Bagi kebanyakan warga kota kelas menengah, persoalannya adalah: mengontrak di tengah kota atau membeli rumah di pinggir kota yang “landed, green” dan terjangkau? Bagi lapisan atas, persoalnnya ialah portofolio investasi propertinya.
Bagi pengambil keputusan (pemerintah nasional/provinsi/kota) bisa berpikir dalam alternatif: melayani publik dengan membangun prasarana yang ekstensif untuk melayani pertumbuhan yang ekstensif (urban sprawl). Atau, mendorong, mensubsidi pembangunan rumah (susun) di tengah kota? [Risfan Munir]

Menyiasati Lokasi yang Jauh

“Location, location, location.”

Begitulah semboyan dunia real-estate (properti), itu pula yang mempertemukannya dengan dunia planning (PWK). Tulisan ini mencoba memahami cara pengembang menyiasati lokasi.
Lokasi yang yang strategis, akses yang tinggi ke berbagai “pusat” pelayanan, dan terutama CBD, temat kerja - menimbulkan nilai lahan yang tinggi. Implikasinya adalah pada harga tanah di lokasi tersebut.
Pengembangan real-estate di Jabodetabek sudah begitu meluas. Akibatnya, proyek baru umumnya berada di lokasi lebih dari 30 km dari Monas. D.p.l nilai lokasinya relatif rendah.
Maka untuk menyiasati kendala jarak tersebut, diciptakanlah nilai-nilai lain untuk menarik konsumen. Sebagaimana dilaporkan Kompas (17-7-2008) antara nilai daya tarik yang diciptakan itu antar lain:
(1) Konsep hijau, yaitu menampilkan citra hijau, pertamanan, pepohonan, untuk menonjolkan citra kepatuhan pada prinsip sustainable development. Ini penting karena, pertama, menunjukkan kenyamanan hunian. Kedua, memberikan ‘jaminan’ kepada investor bahwa investasi jangka panjang mereka di properti akan meningkat nilainya;
(2) Konsep ‘kemandirian’. Karena lokasinya jauh dari CBD konvensional di Jakarta, maka diterapkan konsep kota mandiri (self-contained new town) agar semua kebutuhan warga tercukupi. Sehingga calon penghuni dan investor tidak kuatir, bahkan bisa melupakan faktor jarak. Hanya dalam kenyataan tempat kerja tidak mengikuti tempat tinggal, sehingga yang terjadi umumnya dormitory town saja. Dengan akibat arus lalu lintas ke Jakarta kian padat, macet.
(3) Konsep keamanan. Ini menyiratkan kontradiksi. Karena kenyataannya suami istri tempat kerjanya tetap jauh, maka butuh keamanan. Maka lingkungan perumahan saat ini kian syarat sistem keamanan, baik yang sederhana dengan ‘portal’ dan menambh ’satpam’. Maupun yang menggunakan teknologi mutakhir, dengan CCTV dst.
Hanya, komentar dari ahli, belum semua menerapkan ‘kemandirian’ dalam pengelolaan sampah. seharusnya pengembang sudah menerapkan 3R (reduce, reuse, recycle). Kedua, seharusnya pengembang juga bisa menyerap air hujan hingga 75% misalnya. Itu dengan membangun sumur resapan, kolam penampung air, sehingga tidak membebani lingkungan lebih luas.
Apakah konsep-konsep tersebut berhasil menarik konsumen? Tampaknya iya. Ini karena nature dari bisnis real estate tampaknya: ketersediaan lahan terbatas (tetap), sementara yang membutuhkan meningkat terus, karena kohort penduduk dan urbanisasi. Sehingga soalnya tinggal konsumen pilih lingkungan yang mana, tipe apa, kelas harga berapa.[Risfan Munir]

Land Economic: Mendadak Kaya

Sementara itu, Hartawan (bukan nama sebenarnya), pengusaha yang punya banyak kenalan (kalangan bank, pemda, konsultan), bisa melihat peluang dari pertumbuhan kota, dan arahan rencana. Dia bisa mengajak relasinya yang konsultan untuk menyusun rencana tapak, artist rendering, berikut business plan, studi kelayakan, dan strategi pemasarannya. Atau justru para ahli itu yang datang kepada Hartawan untuk mempertimbangkan rencana/proposal yang sudah mereka buat untuk kawasan tertentu.
Lewat network dan koneksinya, Hartawan bisa ketemu pejabat, istri atau anaknya yang sedang giat berbisnis (aji mumpung). Sehingga dibuatlah kongsi atau kerja sama. Karena kongsinya dengan kepala daerah, maka soal perijinan tidak terlali masalah. Apalagi proposal itu sudah sesuai dengan rencana peruntukan lahan. Soal eksekusi pembebasan lahan pun sudah dijamin aparat keamanan, yang berseragam atau yang preman.
Bagaimana mendapatkan modal? Tentu Hartawan punya uang. Tapi bukan pengusaha liahai namanya kalau pakai uang sendiri. Maka dengan master-plan, busines-plan, kelengkapan surat, ijin lokasi, dan yang penting ’surat sakti’ pejabat (terutama waktu Orba), dibukalah ‘pintu’ sumber dana dari bank. Baik untuk kredit konstruksi ataupun kredit pemilikan rumah/ruko/rukan, dll.
Tapi bank tentu tidak bisa memberi kredit untuk pembebasan lahan. Untuk itu dengan modal awal sekedarnya dilakukan pembebasan lahan dengan ‘taktik uang muka’ dan kerjasama (outsourcing) dengan perusahaan/ network calo, yang tugasnya ‘mendekati’ pemilik tanah. Maka network multi-level calo bergerilya ke lokasi (baca kisah Mendadak Miskin pada posting sebelumnya). Sehingga diperolehlah surat-surat kepemilikan lahan, untuk memenuhi persyaratan perbankan (% lahan yang sudah dikuasai ini juga sebagai syarat mendapatkan ijin lokasi).
Dengan itu maka Hartawan dan perusahaan pembangunnya bisa mulai berjalan. Land clearing, pembangunan sarana dan prasarana secara terbatas. Tapi uang tidak boleh tidur lama, untuk itu perlu segera dilakukan pemasaran. Maka disiapkanlah acara launching, kalau belum bisa betulan, ya soft dulu. Disebarkan leaflet, brosur, pameran. Sehingga segera ada uang masuk dari konsumen, sehingga bank tak ragu mencairkan kredit tahap selanjutnya.
Dengan ’sukses’nya proyek yang satu, self-confidence naik, begitu pula kepercayaan bank. Sehingga ekspansi ke proyek pembangunan ‘bagian kota’ berikutnya lebih mudah.
Namun jangan lupa, pemberi modal awal yang sesungguhnya adalah ‘pemilik tanah asal’, yang tidak tahu kawasannya akan jadi apa. Terutama tidak tahu berapa nilai lahan sebelumnya, dan berapa kali lipat lahan itu akan dinilai setelah terbangun.
Ada ketidak seimbangan akses kepada rencana tata ruang di antara kedua belah pihak. Dan, ini adalah tantangan dari aspek pemanfaatan ruang. Risfan Munir, Alumnus Institut Teknologi Bandung (ITB).

Land Economic - Mendadak Miskin

Pemanfaatan Ruang - Mendadak miskin/kaya
Bicara tentang pemanfaatan ruang membawa kita ke pertanyaan: siapa yang memanfaatkan, dan bagaimana?
Mendadak miskin
Ini kisah tentang Sumiskun (bukan nama sebenarnya). Karena rencana kota yang menetapkan sawah dan tegalnya menjadi peruntukan perumahan, maka Sumiskun dan tetangganya harus mau menjual tanahnya kepada pembangun rumah (entah untuk perumahan mewah atau RSS). Inginnya tidak menjual sawah/tegal, tapi bagaimana menghadapi petugas/aparat yang hampir tiap hari datang. Ada yang persuasif, ada yang menekan. Kadang kali tiba-tiba tersumbat, sehingga banjir, padahal dulu sebelum ada rencana pembangunan tidak ada masalah.
Soal berapa harga wajar lahan/m2 Sumiskun tidak tahu. Itu soalnya. Karena yang diketahuinya hanya dari tetangga yang sudah melepas tanahnya duluan. Karena anaknya merengek minta motor, atau tetangga lain yang pengen segera naik haji. Info lain tentang harga tanah adalah dari para perantara, yang sebagian juga aparat desa, kecamatan, Pemda. Berapa harga yang wajar menjadi tak jelas. Bahkan sawah produktif dinilai harganya lebih rendah dari tegal, karena sawah harus diurug.
Upaya warga untuk ketemu pembangun juga sulit, karena yang bisa ditemui oleh kelompok selalu perantara. Mau konsultasi dengan kantor desa, kecamatan juga sulit. Apalagi sebagian aparat juga seperti perantara, yang pagi-pagi sudah menetapkan nilai komisi (persentase). Ada sih warga yang kebetulan kakaknya pejabat, sehingga bisa lewat jalan pintas ketemu pembangun. Tapi mereka bisanya merahasiakan ‘kisah sukses’nya.
Akhirnya setuju juga Sumikun dengan harga yang ditetapkan (pembeli/ calo?). Maka (harus) disepakati ketentuan tahapan waktu pembayaran. Dengan menyerahkan girik, riwayat tanah, surat pelepasan hak, dst, diperoleh uang muka. Yang beruntung bisa dapat 20%nya, tapi harus dipotong perantara (serta calonya perantara). Yang jadi soal, pembayaran tahap berikutnya ternyata tak jelas, karena dikaitkan dengan tahapan pembangunan perumahannya. Yang juga tergantung pada modal kerja yang diharapkan diperoleh dari bank, yang juga terkait berapa lahan yang sudah diakuisisi, dan kemudian penjualannya.
Akhibatnya, pemilik tanah semula, Sumiskun menjadi menunggu-nunggu, bisa berbulan-bulan, bahkan bertahun-tahun. Tidak bisa membeli lahan pertanian pengganti untuk bekerja. Kalau ada kebutuhan mendesak, setelah ‘mengemis’, bisa mendapat cicilan. Namun karena lebih cepat dari tahapan yang dijanjikan, ya harus mau dipotong (bunga), karena dianggap ‘uang pinjaman’ karena menerima sebelum waktunya.
Pola akuisisi dan pembayaran tak menentu tersebut membuat peluang petani ala Sumiskun untuk memperoleh lahan pertanian yang memadai, karena sebagian (besar)uang yang diterimanya sudah termakan saat ia terpaksa mengganggur. Dan, mendadak miskinlah mereka. (berikutnya Mandadak Kaya) - Risfan Munir, alumnus Institut Teknologi Bandung (ITB).

Land, Real estate, Real property

Di dunia Real Estate, dikenal istilah (pinjam bhs literatur dulu ya)  ‘land’, real estate, dan real property. Dalam hal ini land dimengerti sebagai bentang lahan dengan unsur alam yang melekat di atasnya, termasuk pepohonan, air dst.  Sehingga hak atas tanah meliputi benda-benda tersebut.

Sedang real estate, diartikan sebagai land + man-made permanenet improvement. Sehingga dihitung pula unsur bangunan, pagar, parit, pekerjaan (cut, fill) atas lahan tersebut.

Selanjutnya real property, adalah real estate + legal rights of real estate ownership. Hak-hak atas tanah ini termasuk hak untuk mengontrol, memagari, memiliki, menjual, menikmati atau menggunakannya. D.p.l termasuk keuntungan dari utilisasi atau pemanfaatan atas tanah tersebut.

Yang terakhir ini kiranya perlu menjadi perhatian bagi planner, bahwa pemegang hak atas tanah itu punya hak. Terkadang dalam perencanaan ruang, sepertinya diasumsikan, bahwa bentangan lahan yang disebut ruang itu sebagai ruang yang senantiasa ‘available’ untuk diperuntukkan sesuai rencana. Padahal kenyataannya tidak lah demikian, tiap bentang lahan atau tanah ada “pemegang hak” nya, yang diakui oleh negara.

Pada masa lalu, argumen “demi kepentingan umum” sudah seperti otomatis menjadi senjata ampuh dalam pelaksanaan rencana, namun di era sekarang, hak-hak itu berbicara, dan masyarakat sudah sering mempertanyakan apakah “kepentingan umum” itu memang kepentingan umum.
Sebaliknya, sampai dimana batas hak dari si pemegang “hak atas tanah” itu dalam membangun, dalam konteks lingkungannya. Ini jadi permasalahan yang layak dibahas juga.[Risfan Munir]

Land economic

Setiap planolog belajar teori lokasi, land use, dan urban (land) economics.

Lahan pekotaan jumlah atau luasnya relatif terbatas, sedangkan permintaan potensial meningkat terus. Akibatnya harga cenderung naik.

Harga terus naik itu telah menjadi asumsi umum di masyarakat dan di'teguh'kan pengembang. Padahal di sisi permintaan tiap saat bisa saja menurun, karena menurunnya daya beli. Income warga yang bisa disisihkan (disposable) menurun. Ini bisa karena inflasi, atau naiknya harga rumah, naiknya suku bunga, dst.

Permasalahan bisa timbul jika para pengembang terus 'meniupkan' iklan secara berlebihan, ditunjang dengan sektor perbankan dan keuangan yang juga mendorong penyerapan kredit (KPR, konstruksi) yang sedang overliquid. Akibatnya, pasar atau konsumen dibujuk secara berlebihan, bahkan sampai syarat penerima kredit juga dilonggarkan secara kurang hati-hati. Akibat selanjutnya, potensi kredit macet tinggi. Kondisi bubble economy ini bisa membahayakan sektor keuangan dan ekonomi secara keseluruhan.

Di negara maju seperti USA, kecenderungan tak wajar tersebut bisa tidak segera dirasakan masyarakat karena disana tiap KPR (mortgage) dijaminkan kepada lembaga keuangan sekunder, yang juga 'menjualnya' ke pasar hutang. Dengan kondisi bubble yang kian membengkak tanpa kontrol, akhirnya besarnya kredit KPR yang macet kian tak tertangguhkan. Maka terjadilah tragedi subprime mortgage yang gelombang ikutannya (tsunami) akhirnya merontokkan raksasa keuangan dan mengguncang sistem keuangan pada umumnya.

Kembali ke pangkal soal, yaitu karena penilaian dan pricing yang tak wajar atas tanah perkotaan. Serta asumsi bahwa permintaan riil selalu naik. Ini juga mengingatkan bahwa jika sektor riil lainnya sulit bergerak (karena berbagai kendala) maka sektor keuangan cenderung menggelontorkan likuiditasnya ke sektor (real) property. Hal terakhir ini dapat dibuktikan dengan tren aktifnya kelompok bank yang terjun di sektor (real) property.(Risfan Munir)